案情介绍

刘某从事喜铺买卖多年，伴随买卖规模的扩大，刘某想经营一家分店。2022年8月30日，刘某在某互联网平台上发现了崔某的房源，经过多方面权衡，无论是地段还是面积都感觉非常认可，后通过平台联系到房主崔某进行看房，双方多次交流后于2022年9月24日签订《沿街商铺房子交易合同》，约定崔某将坐落于城中心沿街的商铺三间供应给刘某，商铺总面积为156平米，房子总价款为238万元。刘某于2022年十月16日付清全部购房款，崔某将房地产过户到刘某名下。2022年12月20日，刘某从来店购买产品的客户口中得知，几年前曾有一对小夫妻在这里门店经营，后因情感纠纷，女方在门店内上吊死亡。刘某得知后感觉自己遭到了欺骗，且自己做的是喜铺买卖，在“凶房”里不吉，于是公告崔某表达了退房的意愿，崔某拒绝；双方协商不成，刘某遂诉至法院请求撤销双方签订的《沿街商铺房子交易合同》，并需要崔某返还购房款并赔偿相应损失。

法院审理

法院经审理觉得，《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，一方以欺诈方法，使他们在违背意愿的状况下推行的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，涉案房子中过去发生过有人上吊死亡的事实，是与订立合同有关的要紧事实。该事实虽然不会干扰到房子的实质用价值，但会严重干扰购房人的购房意愿，出卖人崔某有义务向购买人刘某披露。正是因为崔某未如实履行告知义务，致使刘某误以为该房子为正常房子，从而作出购买该房子的意思表示，是违背真实意愿的状况下推行的民事法律行为，刘某需要撤销双方签订的《沿街商铺房子交易合同》的请求于法有据，本院予以支持。

关于损失问题。《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，导致他们损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的要紧事实或者提供不真实状况……，本案中，被告崔某刻意隐瞒与订立合同有关的要紧事实，致使刘某误判，并最后致使双方之间的合同被撤销，原告刘某因此付出的房子装修成本、过户需要多少钱等均应由被告崔某赔偿。

判决后，崔某不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，保持原判。

法官说法

“凶宅”并不是一个法律定义，没办法在实体法律规范上对其进行准确的概念。准确的来讲应该是基于中华民族传统风俗而产生的一个民间定义。将某类房子概念为“凶宅”，是日常大家追求喜庆吉祥、禁忌死亡和趋利避害心理而演化的产物。

在房子交易尤其是二手房交易中，中介机构拟定的条约中一般将“凶宅”概念为，在业主本人或亲属持有期间，房子本体结构内发生过非正常死亡事件，包含但不限于自杀、他杀、从房子内坠出死亡、意料之外死亡等。在双方当事人对凶宅有明确约定的场所，上述约定可以作为解决有关纠纷的依据。但在当事人双方就“凶宅”的定义并未做约定时，判断是不是为“凶宅”就不可以以个体主观感受为依据，而应当以社会公序良俗原则下所达成的社会共识为判断标准。具体而言可以从两个方面来判断：一是死亡形式，发生人为的非正常死亡事件，自然的生老病死是人之常情，不应是此界定范围；二是死亡地址，发生在房子内即房子专有部分。

择善而居、趋利避害是一种善良朴素的传统风俗。当事人在订立合同过程中应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的要紧信息。房子中曾发生过非正常死亡事件，虽然并不会干扰到房子的实质用价值，但对于普通民众来讲，该情形的确会对居住人和用人的心理产生重大影响，足以对其作出是不是购买房子的真实意思表示导致影响，因此出卖方负有向购房人如实披露告知的义务。